रीडेव्हलपमेंट प्रक्रिया आणि सोसायटीतील नियोजन

नवी मुंबई : गृहनिर्माण सोसायट्यांचे रिडेव्हलपमेंट म्हणजे अशी एक प्रक्रिया असते ज्यात गृहनिर्माण सोसायटीची जुनी इमारत पाडून टाकली जाते व एखादा चांगला डेव्हलपर नेमून नवीन इमारत बांधली जाते. डेव्हलपर नवीन इमारत बांधतो आणि नवीन सदनिका सोसायटीच्या सभासदांना फुकट देतो आणि अतिरिक्त सदनिका आणि दुकाने इतर खरेदीदारांना विकतो. रिडेव्हलपमेंट झाल्यानंतर सभासदांना काही अतिरिक्त सुविधा मिळू शकतात, उदा. स्टिल्ट पार्किंग, जिम्नॅशियम, बाग, जास्तीचा कार्पेट एरिया, आधुनिक सुविधा ज्या त्यांना याआधीच्या इमारतीत मिळालेल्या नव्हत्या. जितके दिवस इमारतीचे बांधकाम चालू असेल तितक्या दिवसांसाठी डेव्हलपर जुन्या सभासदांना राहण्याची जागा मिळवून देतो किंवा भाडे देतो.

रीडेव्हलपमेंटची प्रक्रिया / पद्धती
सोसायटीच्या इमारतीचे रीडेव्हलपमेंट करण्याचा निर्णय घेण्यापूर्वी प्रत्येक सोसायटीने काही विशिष्ट प्रक्रिया पूर्ण करणे आवश्यक असते.

1) सभासदांकडून रीडेव्हलपमेंटसाठीचा प्रस्ताव : सोसायटीतील किमान 25% सभासदांनी सोसायटीच्या इमारतीच्या रीडेव्हलपमेंटसाठीची विनंती मॅनेजिंग कमिटीच्या सेक्रेटरीकडे सादर करणे आवश्यक असते. रीडेव्हलपमेंटचा निर्णय हा एक मोठा आणि महत्त्वाचा निर्णय असतो, त्यामुळे बायलॉजमधील तरतुदींनुसारच कमिटीची निवड केली जाणे आवश्यक असते, ती एखादी तात्पुरती किंवा हंगामी कमिटी असता कामा नये.
2) स्पेशल जनरल बॉडी मीटिंग : अशा प्रकारे विनंती मिळाल्यानंतर 8 दिवसांच्या आत मॅनेजिंग कमिटीने त्याबद्दल आवश्यक ती पावले उचलली पाहिजेत. सोसायटीचे सेक्रेटरी इमारतीच्या रीडेव्हलपमेंटबद्दल चर्चा करण्यासाठी स्पेशल जनरल बॉडी मीटिंग बोलावतील.
3) मीटिंगची नोटीस : सोसायटीचे सेक्रेटरी मीटिंगचा अजेंडा मीटिंगच्या दिवसापूर्वी 14 दिवस सर्व सभासदांकडे पाठवतील. ही नोटीस मिळाल्याबद्दल सभासदांनी दिलेली पोचपावती सोसायटीने पुढील कामकाजासाठी राखून ठेवणे आवश्यक आहे.
4) मीटिंगपूर्वीचे कामकाज : रीडेव्हलपमेंटसाठी स्पेशल जनरल मीटिंग मॅनेजिंग कमिटीने आर्किटेक्टस / प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट्स यांची यादी तयार केली पाहिजे. इमारतीच्या रीडेव्हलपमेंटसाठी प्रोजेक्ट रिपोर्ट तयार करण्यासाठी किमान 5 तज्ज्ञांकडून कोटेशन्स मागवून घेतली पाहिजेत.
5) स्पेशल जनरल बॉडी मीटिंगसाठी आवश्यक गणसंख्या (कोरम) : इमारतीच्या रीडेव्हलपमेंटसाठी बोलावण्यात आलेल्या मीटिंगमध्ये किमान 3/4 सभासद हजर असणे आवश्यक आहे. जर आवश्यक गणसंख्या हजर नसेल तर मीटिंग आठ दिवसांसाठी पुढे ढकलली जाईल आणि जर पुढे ढकललेल्या मीटिंगच्या दिवशी आवश्यक ती गणसंख्या नसेल तर असे समजले जाईल, की सभासदांना रीडेव्हलपमेंटमध्ये रस नाही आणि ही मीटिंग रद्द केली जाईल. याबद्दलची नोंद मिनिटबुकमध्ये केली जाईल; परंतु जर आवश्यक गणसंख्या हजर असेल तर मॅनेजिंग कमिटी सर्व सभासदांच्या सूचनांचा व हरकतींचा विचार करेल. प्रत्येक सभासदाने दिलेले मत सभासदाच्या नावासह मिनिटबुकमध्ये नोंदवले जाईल. चर्चेनंतर हे स्पष्ट होईल, की सभासदांना खरोखरच इमारतीच्या रीडेव्हलपमेंटमध्ये रस आहे की नाही. जर सोसायटीने रीडेव्हलपमेंट करण्याचा निर्णय घेतला, तर त्या निर्णयाला मीटिंगला हजर असलेल्या सभासदांपैकी 3/4 पेक्षा जास्त सभासदांनी मान्यता दिली पाहिजे. या मीटिंगमध्ये जनरल बॉडी आर्किटेक्ट/प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंटची नेमणूक करू शकते; तसेच कामाची व्याप्ती व नियम व अटी ठरवू शकते.
6) रीडेव्हलपमेंट प्रक्रियेसाठी सबकमिटी : रीडेव्हलपमेंटचे काम हे एक मोठे काम असते, त्यामुळे जनरल बॉडीच्या परवानगीने, मॅनेजिंग कमिटीला रीडेव्हलपमेंट प्रक्रिया पूर्ण करण्यासाठी मदत करण्याच्या उद्देशाने एक सबकमिटी स्थापन करता येईल. या सबकमिटीतील सभासद आर्किटेक्ट, इंजिनिअर व वकील असले तर ते अधिक चांगले ठरू शकेल. डेव्हलपरबरोबर बोलणी करताना अशा तज्ज्ञ मंडळींचा योग्य निर्णय घेण्यासाठी उपयोग होऊ शकतो. मीटिंगमध्ये जनरल बॉडी कमिटीला आणि सबकमिटीला कागदपत्रांवर सह्या करण्याचे अधिकार देऊ शकते.
7) मीटिंगचे इतिवृत्त (मिनिट्स) : सोसायटीचे सेक्रेटरी मीटिंग झाल्यानंतर 10 दिवसांच्या आत मीटिंगचे मिनिट्स तयार करतील आणि त्याच्या कॉपीज सर्व सभासदांना पाठवल्या जातील. हे मिनिट्स मिळाल्याबद्दल सर्व सभासदांकडून पोचपावती घेणे आवश्यक आहे आणि ती सोसायटीच्या रेकॉर्डमध्ये जपून ठेवावी. मिनिटसची एक प्रत कव्हरिंग लेटरसह रजिस्ट्रार यांच्याकडे पाठवावी.
8) आर्किटेक्ट/ प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट यांना नेमणुकीचे पत्र देणे : मॅनेजिंग कमिटी स्पेशल जनरल बॉडी मीटिंगमध्ये निवडलेल्या आर्किटेक्ट/प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट यांना नेमणुकीचे पत्र देईल. या नेमणुकीच्या पत्रात कामाची व्याप्ती व जनरल बॉडी मीटिंगमध्ये ठरवल्यानुसार नियम व अटी यांचा उल्लेख असला पाहिजे.
9) प्रोजेक्ट रिपोर्ट : नेमणूक झाल्यानंतर दोन महिन्यांच्या आत आर्किटेक्ट/ प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट यांनी आपला रिपोर्ट सादर केला पाहिजे. हा प्रोजेक्ट रिपोर्ट वस्तुस्थितीचा विचार करून तयार केलेला व व्यवहार्य असावा. त्यात सभासदांनी सांगितलेल्या सर्व रास्त अटींचा समावेश केलेला असावा.
10) प्रोजेक्ट रिपोर्टला मान्यता देणे : प्रोजेक्ट रिपोर्ट मिळाल्यानंतर, त्याबद्दल चर्चा करण्यासाठी सेक्रेटरी हे मॅनेजिंग कमिटीच्या आणि सबकमिटीच्या सभासदांची मीटिंग बोलावतील. हा प्रोजेक्ट रिपोर्ट सभासदांच्या अभ्यासासाठी सोसायटीच्या ऑफिसमध्ये ठेवता येईल. त्यानंतर जनरल बॉडीची मीटिंग बोलावून जनरल बॉडीकडून अंतिम मान्यता घेणे आवश्यक आहे. त्यासाठीची नोटीस सर्व सभासदांना पाठवली गेली पाहिजे. या नोटिशीत याचा उल्लेख असला पाहिजे, की प्रोजेक्ट रिपोर्टची कॉपी सोसायटीच्या ऑफिसमध्ये सभासदांसाठी उपलब्ध आहे. सभासदांकडून त्याबाबतच्या सूचना व हरकती असल्यास त्या देण्यास सांगावे. प्रोजेक्ट रिपोर्टबाबतच्या अशा सर्व सूचना व हरकती यांबद्दल जनरल बॉडी मीटिंगमध्ये चर्चा केली जाईल. चर्चेनंतर योग्य त्या बदलांसह, प्रोजेक्ट रिपोर्टला मान्यता दिली जाईल.
11) टेंडर्स मागवणे : यानंतर डेव्हलपर्सकडून स्पर्धात्मक कोटेशन्स मागवण्यासाठी टेंडर फॉर्मचा ड्राफ्ट तयार केला जाईल. प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट टेंडर्स मागवतील, ज्यात सर्व आवश्यक माहिती डेव्हलपरने भरलेली असेल.
12) डेव्हलपरबरोबर ऍग्रीमेंट करण्यापूर्वी पुढील काळजी घेतली पाहिजे : डेव्हलपरने आतापर्यंत केलेल्या बांधकामांच्या बाबतीत सखोल चौकशी करणे आवश्यक आहे.
हा डेव्हलपर प्रसिद्ध डेव्हलपर आहे का, ही एखादी जुनी, प्रस्थापित बांधकाम संस्था आहे का?
संबंधित अधिकार्‍यांकडून आवश्यक त्या मान्यता त्याला मिळवता येतील का?
रीडेव्हलपमेंटच्या प्रक्रियेत येणार्‍या अडथळ्यांशी तो सामना करू शकेल का?
त्याची आर्थिक परिस्थिती भक्कम आहे का?
त्याने गुणवत्ता आणि बांधकामाला लागणारा वेळ यांच्या बाबतीत दिलेली वचने पाळलेली आहेत का?
तो भक्कम बांधकाम व उत्तम इन्फ्रास्ट्रक्चर देतो का?
त्या डेव्हलपरने यापूर्वी बांधलेल्या किमान 3 सोसायट्यांची तपासणी करावीे.
13) मिळालेल्या टेंडर्सची यादी : सोसायटीचे सेक्रेटरी मिळालेल्या टेंडर्सची यादी तयार करतील आणि ती सोसायटीच्या नोटीस बोर्डावर लावतील. कोटेशन सादर करण्याच्या शेवटच्या तारखेनंतर 15 दिवसांनी सोसायटी मॅनेजिंग कमिटी, सब कमिटी आणि कोटेशन देणार्‍या कंपन्यांचे अधिकृत प्रतिनिधी यांची एक संयुक्त मीटिंग बोलावेल, ज्यात टेंडर्स तपासणीसाठी उघडली जातील. या मीटिंगसाठी निरीक्षक म्हणून सेक्रेटरींनी सभासदांना बोलावणे आवश्यक आहे. या टेंडर्समधील चांगल्या व वाईट मुद्यांबद्दल प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट एक चार्ट तयार करतील. यात अनुभव, आर्थिक क्षमता आणि तांत्रिक ज्ञान व क्षमता यांचा उल्लेख केलेला असेल.
14) रजिस्ट्रार ऑफिसमधून अधिकृत व्यक्तीला टेंडर संमत करण्यासाठी बोलावणे : आठ दिवसांच्या आत रजिस्ट्रार यांच्या ऑफिसकडे अर्ज करून अधिकृत व्यक्तीला स्पेशल जनरल बॉडी मीटिंगला हजर राहण्यासाठी पाठवण्याची विनंती करावी लागेल. रजिस्ट्रार ऑफिसने अधिकृत व्यक्तीची नेमणूक केल्यानंतर सेक्रेटरी डेव्हलपरची नेमणूक करण्यासाठी स्पेशल जनरल बॉडी मीटिंग बोलावतील. या मीटिंगची नोटीस व अजेंडा मीटिंगच्या तारखेआधी 14 दिवस हँड डिलिव्हरीने किंवा रजिस्टर पोस्टाने सभासदांना पाठवला जाईल. त्याला सभासदांनी दिलेली पोचपावती सोसायटीच्या रेकॉर्डवर ठेवणे आवश्यकक आहे.
15) स्पेशल जनरल बॉडीने टेंडर व डेव्हलपर यांच्याबाबत अंतिम निर्णय घेणे : केवळ मूळ सभासदांनाच या मीटिंगला हजर राहता येईल. विचारणा केल्यास सभासदांना त्यांच्या सभासदत्वाबद्दलचा पुरावा सादर करावा लागेल. या मीटिंगमध्ये जनरल बॉडीला यशस्वी बिल्डरने दिलेले कोटेशन संमत करावे लागेल. या संपूर्ण कामकाजाचे व्हिडिओ रेकॉर्डिंग होणे आवश्यक आहे. डेव्हलपरची निवड आणि रीडेव्हलपमेंटबद्दलचे इतर कामकाज रजिस्ट्रार ऑफिसने नेमलेल्या अधिकृत व्यक्तीच्या उपस्थितीत होणे आवश्यक आहे. या अधिकृत अधिकार्‍याची उपस्थिती अनिवार्य आहे. जर या मीटिंगला 3/4 सभासदांइतकी आवश्यक गणसंख्या नसेल तर ही मीटिंग 8 दिवसांसाठी पुढे ढकलली जाईल. जर 8 दिवसांनंतर घेतलेल्या मीटिंगमध्ये जर आवश्यक गणसंख्या नसेल तर असे समजण्यात येईल, की सभासदांना रीडेव्हलपमेंटमध्ये रस नाही आणि मीटिंग रद्द करण्यात येईल. रीडेव्हलपमेंट स्कीमसाठी जनरल बॉडी मीटिंगमध्ये मान्यता मिळवताना सोसायटीचे 3/4 सभासद त्या मीटिंगसाठी हजर असणे आवश्यक आहे. ज्या मीटिंगसाठी 3/4 सभासद हजर असतील त्या मीटिंगमध्ये पुढील कामकाज केले जाईल :
निवडलेल्या बिल्डर्सकडून प्रेझेंटेशन
डेव्हलपरची नेमणूक करणे आणि त्याच्यासाठीचे नियम व अटींना अंतिम स्वरूप देणे.
निवडलेल्या डेव्हलपरकडून संमती घेणे
सभासदांना यापुढील प्रक्रियेबद्दल माहिती देणे
मीटिंगला हजर असलेल्या 3/4 सभासदांकडून डेव्हलपरच्या निवडीबद्दल लेखी संमती घेणे.
मीटिंगची मिनिटस (इतिवृत्त) सर्व सभासदांना पाठवणे आवश्यक आहे.
16) डेव्हलपरबरोबर ऍग्रीमेंट करणे : प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंटच्या सल्ल्यानुसार, एका महिन्याच्या आत सोसायटी डेव्हलपरबरोबर ऍग्रीमेंट करेल. जनरल बॉडीने संमत केलेले नियम व अटी ऍग्रीमेंट करताना विचारात घेतल्या जातील. सदर ऍग्रीमेंट हे ऍग्रीमेंट ऍक्ट, 1908 खाली नोंदणीकृत केले जाईल.
सर्व सभासदांकडून ऍग्रीमेंटच्या ड्राफ्टला मान्यता मिळवण्यापूर्वी, मॅनेजिंग कमिटी आणि सबकमिटीच्या सभासदांनी या ड्राफ्टमध्ये पुढील मुद्दे आलेले आहेत की नाही, हे अत्यंत सावधानीपूर्वक पाहिले पाहिजे.
रीडेव्हलपमेंटची प्रक्रिया चालू असताना, डेव्हलपर सभासदांच्या राहण्याची अन्यत्र व्यवस्था करेल किंवा सभासदांनी मान्य केल्याप्रमाणे मासिक भाडे व डिपॉझिट देण्याचे मान्य करेल.
डेव्हलपरने सभासदांना देण्याच्या शिफ्टिंग चार्जेसचा उल्लेख ऍग्रीमेंटमध्ये आला पाहिजे.
हा प्रकल्प पूर्ण करण्याची कालमर्यादा ऍग्रीमेंटमध्ये नमूद केलेली असली पाहिजे. सोसायटीच्या रीडेव्हलपमेंटच्या कामाचा कालावधी 2 वर्षांपेक्षा जास्त असता कामा नये. अगदीच अपवादात्मक बाबतीत हा कालावधी 3 वर्षांइतका असू शकेल; परंतु त्यापेक्षा जास्त असता कामा नये.
डेव्हलपरने एकूण प्रकल्पाच्या किंमतीच्या 20% रकमेइतकी बँक गॅरंटी त्याची आर्थिक क्षमता सिद्ध करण्यासाठी आणि तो हा प्रकल्प अपूर्ण ठेवणार नाही हे दाखवण्यासाठी दिली पाहिजे.
डेव्हलपरबरोबर जे ऍग्रीमेंट करायचे ते कार्पेट एरियाच्या तत्त्वावर असले पाहिजे.
सर्व कायदेशीर कागदपत्रे हाती आल्यानंतर सभासद त्यांचे संबंधित फ्लॅट/दुकाने रिकामी करतील.
17) सभासदांचे हक्क – म्युनिसिपल कॉर्पोरेशनने किंवा सक्षम अधिकार्‍यांनी संमत केलेला नवीन बिल्डिंग प्लॅन जनरल बॉडीसमोर ठेवला गेला पाहिजे. आवश्यक ती फी भरून सभासदांना इमारतीच्या रीडेव्हलपमेंटशी संबंधित कागदपत्रांच्या प्रती मिळवता येतील.

18) रीडेव्हलपमेंटच्या प्रक्रियेनंतरचे कामकाज :
फ्लॅटधारकांच्या हक्कांना रीडेव्हलपमेंट प्रक्रियेनंतर बाधा येणार नाही.
नवीन फ्लॅटधारकांच्या सभासदत्वाला जनरल बॉडीतर्फे मान्यता देण्यात येईल.
नवीन सभासदांनी ऍग्रीमेंटची कॉपी, स्टँप ड्यूटी व रजिस्ट्रेशनच्या पुराव्यासह, सभासदत्वाचा फॉर्म, फॉर्म 3 मॉडेल बायलॉजनुसार व नॉमिनेशन (नामनिर्देशन) फॉर्मसह सोसायटीचे सभासदत्व मिळण्यासाठी सादर केले पाहिजे.
रीडेव्हलपमेंटनंतर सोसायटीतील सभासदांची संख्या वाढल्यास, सोसायटी अधिकृत शेअर कॅपिटल वाढवेल आणि बायलॉमध्ये आवश्यक ती दुरुस्ती करेल आणि रजिस्ट्रार ऑफिसला नवीन सभासदांची नावे मान्यतेसाठी कळवेल.
19) बाय-लॉ क्रमांक 158 : कमिटी सरकारने वेळोवेळी दिलेल्या निर्देशांनुसार सोसायटीच्या रीडेव्हलपमेंटचे काम करेल. सोसायटीने केलेल्या करारानुसारच रीडेव्हलपमेंटचे काम होते आहे ना हे पाहण्याची जबाबदारी या कमिटीची असेल.
डेव्हलपरकडून घेण्याच्या कागदपत्रांची यादी :
डेव्हलपरने केलेले असल्यास, कन्वेयन्स डीड
संमत झालेला बिल्डिंग प्लॅन, लोकेशन प्लॅन आणि सर्व्हे रिपोर्ट
कमेन्समेंट सर्टिफिकेट
कंप्लीशन सर्टिफिकेट
प्रत्येक फ्लॅटच्या एरियाबद्दलचे आर्किटेक्टचे सर्टिफिकेट
वेगवेगळ्या अधिकार्‍यांकडून बांधकामासाठी घेतलेल्या सर्व परवानग्यांच्या प्रती
नवीन फ्लॅट मालकांना जर ऍडव्हान्स मेंटेनन्स परत द्यायचा असेल तर त्याबद्दलची माहिती
लिफ्ट ऑपरेटिंग लायसेन्स
ऍन्युअल मेंटेनन्स काँट्रॅक्टबद्दल केलेली कागदपत्रे
विकलेल्या आणि विकल्या न गेलेल्या फ्लॅटस्ची यादी. खरेदीदारांची नावे